不動産賃貸の基礎知識

賃貸アパート・マンションを借りるときには、法律に則った契約手続きが進められます。一般的に、不動産会社にて空室の部屋を探してもらい、気に入った物件を下見して納得、入居の申し込み・審査・賃貸借契約書締結となります。

 

■建物賃貸借契約書

居住用建物賃貸借契約書には、印紙は必要ありません。

建物賃貸借契約書には、普通借家契約と定期借家契約があります。普通借家契約は、通常２年間の期間契約で、期間満了６月前までに、借主又は貸主から更新について異論がなければ、自動的にさらに２年間契約が延長されるものと、合意承諾によって延長されるものがあります。（契約内容による）。この更新時に更新料が必要になる場合があります（契約内容による）。

定期借家契約は、記された契約期間で期間が満了する、更新の無い終了契約です。ただし、貸主が承諾すれば、新たな期間で新しく契約し、住み続けることができます。更新が無いため更新料は発生しませんが、再契約（＝新たな契約）となるため、仲介手数料または再契約料または再契約事務手数料が必要になる場合があります。

鳥取地域では、まだ普通借家契約が一般的ですが、定期借家契約が増えつつありまます。勘違いされては困りますが、定期借家契約でも家賃延滞が無く、ルールやマナーを守られる問題の無い方なら、勿論再契約はできますので、何ら普通借家契約と変わりありません。かえって定期借家契約の物件こそ、優良な入居者様方が揃っている物件と捉えることができます。

賃貸借契約書は、貸主さんが一切の管理を委任している仲介管理会社と契約する「代理契約」、貸主と契約する「仲介（媒介）契約」があります。注意していただくことは、代理契約であっても、直接貸主と契約した（代わりに契約してあげた）ことになります。当事者同士（大家さんと入居者様）の直接の契約関係が成立します。

 

■家賃について

家賃は、現在非課税です。ご入居中、同物件内で募集家賃・契約家賃が違う場合があります。これは特定の入居者様に対して、故意的にしているのではなく、空室増加や入居者獲得対策のために、やむを得ず実施するものです。物件内の全員との共同契約ではなく、あくまで個別契約です。

 

■退居について

退居の予定が発生したら、まず電話連絡等をして頂き、退居予定日の１月前までに退居報告書を提出していただきます。契約内容にもよりますが、１月に満たない場合は、不足日数分の日割り家賃をお支払いいただくことになります。

退居当日、検査立会いにて修繕費用等を敷金と清算する事になりますが、この修繕費用とは、借主の故意又は過失による損害部分やその損害割合のことを指します。よく敷金返還トラブルで問題になるのがこの部分です。このトラブルに対処するために、基準を設けたものが、俗に言う「東京ルール」です。残念ながら、未だにこのルールをよく理解していない一部の不動産会社・大家さんがいて、何も知らない入居者様が不利益を受けていることも事実でしょう。

 

要は、お互いが正しい知識を持っていれば、トラブルも起きません。また、大家さんも賃貸業をサービス業と心得て、入居者様も契約内容をよく理解してルールを守られれば、健全な賃貸業界となり、賃貸に関わる全ての方が適正な利益を受けることができます。