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 不動産売買の知識(居住用土地・建物)  平成27年度税法より  参考に留め税理士にご相談ください
    自己の居住用財産を売買した場合、それぞれの形態により課税され、特別控除や軽減税率がある。
    主なものを抜粋。
 
  ■不動産を売った場合
    印紙税が課税され不動産売買契約書、双方に印紙を貼り消印をする。営業に関しない個人間売買の売却金
    領収書には不要。
    
    譲渡所得税が課税され、翌年の確定申告により納税する。  
      課税譲渡所得金額(譲渡価格−取得費−譲渡費用−特別控除)×下記税率
          ◎取得費=売却した土地の購入価格・建物は減価償却後価格、その他附帯費用、不明の場合譲渡価格の5%
          ◎譲渡費用=売却のための要した仲介手数料、測量費、印紙、立ち退き料、取り壊し費用等
          ◎特別控除=所有期間に関係なく3,000万円  (共有名義の場合各人3,000万円が受けられる)
     【所有期間が5年以下】 短期譲渡所得税率39%(所得税30%・住民税9%) ※譲渡相手が国等の場合20%
     【所有期間が5年超】   長期譲渡所得税率20%(所得税15%・住民税5%)
          ※所有期間:譲渡した年の1月1日時点で判定  ※相続・贈与による取得はその取得次期を引き継ぐ
     【所有期間が10年超】 課税譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分・・・14%
                          〃          6,000万円超の部分・・・・・20%  の軽減税率  
 
    特定の居住用財産の買換え特例  ※特例摘用の期限に注意
      所有期間・居住期間とも10年超を譲渡し、新たな居住用不動産に買換える。
      @譲渡価格が買換え価格を下回る場合、譲渡がなかったものとして税金はかからない
      A譲渡価格が買換え価格を上回る場合、その部分について課税される  ※詳細計算は別途省略
 
    居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例
      所有期間が5年超の特定の居住用財産を買換えしその譲渡損失のみ、他の所得から控除でき、かつ控除
      しきれない額を翌年から3年間、総所得金額から控除できる。
 
    居住用財産の譲渡損失の損益通産及び繰越控除の特例  ※特例適用の期限に注意
      所有期間が5年超の特定の居住用財産を譲渡し、買換えしなくても、その譲渡損失のうち、住宅借入金等
      から譲渡価格を控除した額を限度として、他の所得から控除でき、かつ控除しきれない額を翌年から3年間、
      総所得金額から控除できる。
 
    その他、国民健康保険加入者の場合、所得額に応じて翌年度保険料が上がる。
 
  ■不動産を買った場合
    印紙税、登録免許税、不動産取得税が課税されるが、所得税の住宅ローン控除がある。
    印 紙 税    不動産売買契約書、建物請負工事契約書、金銭貸借契約書
                   主要金額欄を抜粋                   ※軽減額適用期限に注意
契約書の記載金額 不動産譲渡契約書 金銭消費貸借契約書
 100万円超500万円以下 2,000円 2,000円
 500万円超1,000万円以下 10,000円  10,000円
 1,000万円超5,000万円以下 15,000円  20,000円
 5,000万円超1億円以下 45,000円  60,000円
 
    登録免許税   法務局に所有権保存・移転登記をする際に納める税金
    主要種類を抜粋    固定資産税評価額×下記税率
登記の種類・原因  原則税率 土地の軽減税率    一定の家屋の軽減税率
H22.4.1-H23.3.31 H23.4.1-H24.3.31 H24.4.1-H27.3.31
 所有権の移転(売買等) 2% 1% 1.3% 1.5% 0.3%
 所有権の保存 0.4%  0.15%
 抵当権の設定登記  債権額の0.4%  0.1%
 
    不動産取得税  取得した不動産所在する県税 取得の翌年課税通知
                固定資産税評価額×下記税率(本則4%)※軽減額適用期限に注意
   軽減税率 別途軽減措置  ※軽減額適用期限に注意 
住宅用 土地 3%  固定資産税評価額を1/2に軽減
建物 3%  一定の新築住宅:固定資産税評価額−1,200万円
 中古住宅:築後経過年数により軽減額あり
 
    住宅ローン控除 一定の新築住宅、中古住宅、増改築等で、個人が金融機関から返済期間10年以上の融資
               を受けている場合、取得した翌年の確定申告で手続きをし、一定期間所得税から所定額が
               控除される。但し、所得が3,000万円超、居住用財産譲渡で3,000万円特別控除、軽減税率
               の特例、買換えの特例等に該当する場合は受けられない。
 居住年  住宅種類  控除対象借入限度額  控除期間  控除率  最大控除額
 H25年中  一般住宅  2,000万円  10年間  1.0%  200万円
認定住宅 3,000万円  300万円
H26年1月〜3月  一般住宅 2,000万円  200万円
 認定住宅 3,000万円  300万円
 H26年4月〜H29年12月  一般住宅 4,000万円  400万円
 認定住宅 5,000万円  500万円
 
    贈 与 税    個人が住宅取得資金の贈与を受けたら贈与税が課税され、翌年の申告で納税する。
               (1月1日から12月31日までの贈与金額)−110万円×下記税率
                配偶者特別控除額 :婚姻20年以上の配偶者から贈与を受けた場合2,000万円控除
基礎控除額、贈与
税の配偶者控除額
控除後の課税価格 
税率
控除額
(万円)
基礎控除額、贈与
税の配偶者控除額
控除後の課税価格 
税率
控除額
(万円)
200万円以下  10 600万円以下  30  65
300万円以下  15 10 1,000万円以下  40  125
400万円以下  20 25 1,000万円超  50  225
 
              ※住宅取得等資金贈与の非課税特例    ※軽減額適用期限に注意
               所得が2,000万円以下の20歳以上の者が、その父母・祖父母から受けた金銭の贈与につ
               いて、H25年は1,200万円、H26年は1,000万円まで課税されない。(省エネ・耐震住宅)
               一般住宅の場合、H25年は700万円、H26年は500万円まで課税されない。(省エネ・耐震
               住宅)また相続時精算課税制度(所得制限なし、祖父母×)を併用すれば、+2,500万円
               上乗せして非課税。
 
 
  ■不動産を保有する税金 
    固定資産税、都市計画税が、毎年課税されるが、特例措置もある。
 
    固定資産税   所有地の所在する市町村より、申告しなくても課税される。
               固定資産税評価額×標準税率1.4% (鳥取市1.5%)
                住宅用地の軽減措置・・・200uまで固定資産税評価額を1/6、200uを超える部分は1/3
                                に軽減。
                新築住宅の減額制度・・・一定の新築住宅で、床面積のうち120u部分について当初3年
                                間にわたり、税額自体が1/2に減額になる。
                ※軽減額適用期限に注意   ※長期優良住宅の場合5年間  
               その他、中古住宅の耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修工事にも、減額措置がある。
 
    都市計画税   所有地が市街化区域内の場合に、固定資産税と併せて課税される。
               固定資産税評価額×標準税率0.3% (鳥取市0.1%)
                住宅用地の軽減措置・・・200uまで固定資産税評価額を1/3、200uを超える部分は2/3
                                に軽減。
 
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